購買法拍房，除了關注標的房屋的權益狀況，實物狀況也是需要競買人特別關注的。法拍房的實物狀況與正常購買房屋最大的一個區(qū)別的就是，購房人能否順利入住房屋。無法入住的情況大致有以下幾個原因：

法拍房可能由被執(zhí)行人、債權人、案外人等占用。根據(jù)相關法律規(guī)定，法拍房交房的條件是自拍賣成交或抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

雖然執(zhí)行法院在拍賣房屋時，原則上應當先清空后再拍賣。但我們實際評估時遇到的部分情況是被執(zhí)行房屋均有人居住。拍賣成交后由法院通知居住人在一定期限內(nèi)搬離并移交房屋，如被執(zhí)行人或第三人拒不移交的，法院可以強制執(zhí)行。這期間就容易出現(xiàn)騰退困難，無法順利取得房屋使用權的情況。

對于很多人都了解的唯一住房問題，目前法院的做法是在拍賣款中預留一定金額的房屋租金保證被執(zhí)行房屋居住人在一定期限內(nèi)能夠有房居住。

大部分法拍房已經(jīng)取得《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》。人民法院書面明確或知悉為違法占地、違法建設、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產(chǎn)的，不會列入拍賣房產(chǎn)范圍。通俗地說，就是產(chǎn)權證中未登記的房屋，均不納入評估范圍。比較常見的無法入住房屋問題就是雖然被執(zhí)行人騰退了房屋，但卻對房屋的室內(nèi)裝修、結構進行了破壞。導致競拍人拍的是含室內(nèi)裝修的房屋，結果收房時，裝修已經(jīng)嚴重破損，無法入住。發(fā)生這種情況可以向法院申請由相關人員對損失進行賠償。但這種情況難免會給競拍人帶來很大困擾和經(jīng)濟損失。

當然，如果法拍房是開發(fā)商的未出售房源或者已經(jīng)騰空的房屋，則在移交房屋時就少了很多不必要的麻煩。

我們?nèi)粘Ｔu估被執(zhí)行房屋，絕大部分都是民事訴訟案件，被執(zhí)行人無法償還債務，因此對抵押物房產(chǎn)進行評估拍賣。但如果是涉及刑事案件的房屋，可能要等到刑事案件處理結束，才能辦理過戶交房，期間也可能出現(xiàn)被法院回收房屋的情況。法院公告通常不會寫明房屋涉及案件情況，因此法拍房的前期調(diào)查工作就十分重要。