前言導讀
在上一篇內容中，我們從評估角度深入分析了購買法拍房的注意事項之權益篇。而今天，讓我們一同走進實物篇，繼續探索購買法拍房過程中那些不可忽視的要點。
購買法拍房，除了關注標的房屋的權益狀況，實物狀況也是需要競買人特別關注的。法拍房的實物狀況與正常購買房屋最大的一個區別的就是，購房人能否順利入住房屋。無法入住的情況大致有以下幾個原因：
房屋被人占用
法拍房可能由被執行人、債權人、案外人等占用。根據相關法律規定，法拍房交房的條件是自拍賣成交或抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。
雖然執行法院在拍賣房屋時，原則上應當先清空后再拍賣。但我們實際評估時遇到的部分情況是被執行房屋均有人居住。拍賣成交后由法院通知居住人在一定期限內搬離并移交房屋，如被執行人或第三人拒不移交的，法院可以強制執行。這期間就容易出現騰退困難，無法順利取得房屋使用權的情況。
對于很多人都了解的唯一住房問題，目前法院的做法是在拍賣款中預留一定金額的房屋租金保證被執行房屋居住人在一定期限內能夠有房居住。
房屋被惡意損壞
大部分法拍房已經取得《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《不動產權證書》。人民法院書面明確或知悉為違法占地、違法建設、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產的，不會列入拍賣房產范圍。通俗地說，就是產權證中未登記的房屋，均不納入評估范圍。比較常見的無法入住房屋問題就是雖然被執行人騰退了房屋，但卻對房屋的室內裝修、結構進行了破壞。導致競拍人拍的是含室內裝修的房屋，結果收房時，裝修已經嚴重破損，無法入住。發生這種情況可以向法院申請由相關人員對損失進行賠償。但這種情況難免會給競拍人帶來很大困擾和經濟損失。
當然，如果法拍房是開發商的未出售房源或者已經騰空的房屋，則在移交房屋時就少了很多不必要的麻煩。
房屋涉及到刑事案件
我們日常評估被執行房屋，絕大部分都是民事訴訟案件，被執行人無法償還債務，因此對抵押物房產進行評估拍賣。但如果是涉及刑事案件的房屋，可能要等到刑事案件處理結束，才能辦理過戶交房，期間也可能出現被法院回收房屋的情況。法院公告通常不會寫明房屋涉及案件情況，因此法拍房的前期調查工作就十分重要。
因此這里建議：
競買法拍房前務必到實地進行查勘，一是查勘區位情況：商業繁華度、交通便利度、公共配套設施情況、周邊綠化和人文環境、樓層和朝向、是否存在明顯的瑕疵（如高壓線、垃圾填埋場、噪音污染等）；二是查勘房屋實物情況：小區環境、樓宇及房屋的維護情況（如墻體開裂、漏雨等）、電梯等設備設施情況、房屋是否存在遮擋問題，也可以通過走訪物業和小區業主了解房屋的相關信息。
購買法拍房具有價格低、選擇多樣性、交易過程透明度高等優勢，甚至在某些房產上能夠實現低成本、高回報的投資價值。但同時也需要面對復雜的流程和程序、未知事項及不可預見成本，法拍有風險，投資需謹慎。