近幾年受經(jīng)濟增速放緩等多重因素影響下，我國各行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模增長勢頭不減。尤其是2024年以來，隨著房地產(chǎn)市場的降溫和房價的下跌，法拍房的數(shù)量增長驚人。
法拍房低于市場平均水平10%-30%的價格吸引了不少潛在購房者及投資人關(guān)注。相較其可能存在的風險，省下的真金白銀更具有誘惑力。
作為入圍最高人民法院的司法鑒定機構(gòu)，在多年的司法鑒定評估業(yè)務(wù)中積累了豐富經(jīng)驗。日常也時常有人來詢問所評估房屋情況，尤其是這半年來，法拍房的數(shù)量大幅增加。我常被問到：買法拍房有沒有風險？這個房子價格很劃算，我能不能買？
本文從評估角度，結(jié)合多年的司法鑒定評估經(jīng)驗，分析購買法拍房需要關(guān)注哪些風險點。影響房屋價值的主要因素分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。區(qū)位因素客觀存在，這里我們主要就權(quán)益因素和實物因素進行分析。
(一) 購買資格情況
在競買法拍房前首先應(yīng)當明確標的房屋的限購政策，確認自己是否具備購買資格。北京市目前在住宅、商辦、工業(yè)用房上均有一定的限購政策要求。尤其是工業(yè)用房，后續(xù)擬從事經(jīng)營項目需要符合北京市工業(yè)項目準入要求，具體情況應(yīng)到房屋所在地相關(guān)部門進行核實確認，避免拍賣后無法過戶的情況出現(xiàn)。住宅、商辦限購政策如下：
這里需要格外提醒：住宅房地產(chǎn)存在戶口遷入遷出問題，通常需由競買人自行詢問當?shù)毓矙C關(guān)戶籍管理部門了解標的房屋的戶籍情況。
(一) 房屋產(chǎn)權(quán)情況
大部分法拍房已經(jīng)取得《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》。人民法院書面明確或知悉為違法占地、違法建設(shè)、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產(chǎn)的，不會列入拍賣房產(chǎn)范圍。通俗地說，就是產(chǎn)權(quán)證中未登記的房屋，均不納入評估范圍。
但實際仍有在建工程房地產(chǎn)、預售商品房、補充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的房地產(chǎn)執(zhí)行拍賣，經(jīng)人民法院同意，可以按照已登記房地產(chǎn)進行拍賣。
此類拍賣房屋的評估價格通常為扣除補充完善相關(guān)手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費用后的余額。拍賣標的依法不予辦理登記的，評估結(jié)果中會充分考慮無法辦理登記對評估結(jié)果的影響，并在評估報告中進行相應(yīng)說明。
競買未進行權(quán)屬登記房地產(chǎn)，后續(xù)的補辦手續(xù)難易程度不一，有些項目由于債務(wù)人過多或不符合規(guī)劃等情況后續(xù)登記手續(xù)可能非常繁雜。
因此這里建議：對于未取得產(chǎn)權(quán)證的法拍房，競買前需通過拍賣公告信息及相關(guān)人員核實明確無法取得產(chǎn)權(quán)證原因，是否需買受人承擔后續(xù)成本、后續(xù)登記手續(xù)完善難易程度、拍賣后違建拆除工作規(guī)定及成本負擔等情況。對于無法辦理登記的房屋，雖然拍賣后可占有及使用房屋、獲取相關(guān)收益，但再次轉(zhuǎn)讓和使用過程中工商證照辦理等情況將會受到諸多限制。因此需充分了解拍賣標的背后的故事，謹慎競買。
(二) 房屋租賃情況
一般來說，如果房屋存在租賃他項權(quán)利，且是在抵押權(quán)之前，則該租賃權(quán)是需要拍賣人重點關(guān)注的。
如司法認定已存在租賃是有效租約，即租賃權(quán)可以對抗申請執(zhí)行人（帶租拍賣），則買受人需要注意競買后在租賃期內(nèi)買受人將無法立即使用拍賣房屋，僅能獲取租金收益。估價機構(gòu)會充分考慮已有租約對房地產(chǎn)價值的影響，但買受人也應(yīng)知曉租約期內(nèi)無法使用拍賣房屋。更有甚者，若原租約租金已提前躉收，在未來的租約期內(nèi)買受人將無法獲取租賃收益。如租戶與產(chǎn)權(quán)人之間存在其他債務(wù)關(guān)系或者糾紛，則會讓房屋權(quán)益更為復雜。
因此這里建議：對于存在租約的法拍房，競買前應(yīng)充分了解已有租約的租期、租金水平、租金支付方式、租戶與產(chǎn)權(quán)人關(guān)系等信息，也可以聘請專業(yè)機構(gòu)提供支持，以便更好地進行投資。
(三) 房屋交易稅費負擔方式
拍賣房屋前還應(yīng)了解拍賣成交后交易稅費負擔方式。
法拍房交易稅費通常按照相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定由承擔主體負擔，俗稱各付各稅。但人民法院書面明確標的房屋交易稅費負擔方式的，根據(jù)人民法院書面意見進行交易稅費的繳納。由買受人支付稅費的情況并不少見，因此需要認真閱讀拍賣公告中關(guān)于交易稅費支付方式的規(guī)定。有些稅費因在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時要求必須完稅，存在買受人需要墊付應(yīng)當由被執(zhí)行人承擔稅費的可能。需要競買人及時與相關(guān)人員溝通拍賣款項的預留事宜。
在北京市實際的房屋交易過程中，住宅房地產(chǎn)通常由買受人負擔全部稅費。比如賣房人需繳納的增值稅、經(jīng)濟適用房首次上市再轉(zhuǎn)讓時需繳納的土地出讓金。而由于法拍房的交易一般執(zhí)行各付各稅，因此購買法拍房亦存在節(jié)約一定購房稅費的可能。
(四) 房屋欠繳稅金及相關(guān)費用
購買法拍房還應(yīng)當關(guān)注標的房屋是否存在欠繳稅金及相關(guān)費用，包括稅收、物業(yè)費、供暖費、水電費、燃氣費等及其滯納金。
一般來說，人民法院查明標的房屋有欠繳稅金及相關(guān)費用，會書面明確欠繳稅金及相關(guān)費用的繳費義務(wù)人。但是，如未查明標的可能存在的水、電、熱力、燃氣、物業(yè)管理費、車位管理費等欠費情況，通常會在拍賣公告中說明由買受人承擔欠費的繳納。
我們在日常評估中，曾遇到商辦類物業(yè)，由于物業(yè)管理費標準較高，標的房屋欠繳物業(yè)費多達百萬余元，少則數(shù)萬元。還有在建工程因超規(guī)需補繳出讓金、劃撥土地需繳納出讓金等情況，此類欠繳均數(shù)額較大，競買人需提前估算購房成本，以免影響投資決策。
因此這里建議：競買法拍房前需充分了解標的房屋稅費欠繳情況，對于無法明確金額的欠繳稅費宜到物業(yè)管理公司或有關(guān)部門了解欠費情況，必要時可聘請專業(yè)機構(gòu)進行估算，綜合考慮標的房屋競拍價格及后續(xù)需負擔成本再進行競買。