難點(diǎn)一：

監(jiān)管流程的溝通和交底。投后駐場人員進(jìn)場時(shí)，在有條件的情況下，應(yīng)在委托人的配合下對(duì)參與各方進(jìn)行從合約到流程的完整交底。一般來說，投資項(xiàng)目開發(fā)過程中開發(fā)商內(nèi)部人員分工各不相同，且有自己特定的開發(fā)流程和流程負(fù)責(zé)人，為保證投后監(jiān)管工作有效落地，在有條件的情況下，投后駐場需要從頭到尾完整交底，熟悉整個(gè)投資項(xiàng)目的流程及各事項(xiàng)的負(fù)責(zé)人，減少后期開發(fā)溝通成本。

難點(diǎn)二：

抵押物安全性管理。雖然不少信托機(jī)構(gòu)開始與地產(chǎn)企業(yè)開展股權(quán)合作，很多情況下會(huì)作出部分債務(wù)性質(zhì)的安排。此時(shí)會(huì)存在以委托人為抵押權(quán)人的抵押物，抵押物的安全性也成為投后管理的一大重點(diǎn)。為了保證抵押物品的安全性，投后駐場需要定期的前往房地產(chǎn)信息交易中心，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以杜絕風(fēng)險(xiǎn)，保障委托人利益。

難點(diǎn)三：

工程管理。在投資項(xiàng)目開發(fā)管理中，開發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)面面俱到，而委托人可能更關(guān)注財(cái)務(wù)、成本、銷售回款等。對(duì)于工程，委托人關(guān)注較少。但近年來越來越多的投資機(jī)構(gòu)意識(shí)到工程管理的重要性，因?yàn)楣こ淌┕す芾頉Q定著整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、安全和質(zhì)量。一個(gè)對(duì)工期和成本有要求的項(xiàng)目，緊抓工程管理有著重要的意義。以往的債權(quán)類項(xiàng)目，工程管理交由開發(fā)商管控，投后管理人員僅負(fù)責(zé)從旁監(jiān)督即可。但是股權(quán)類項(xiàng)目，尤其是存在代建單位的項(xiàng)目，投后監(jiān)管的重心也需要挪到對(duì)工程施工的監(jiān)管上面來。

難點(diǎn)四：

成本管理。在投資項(xiàng)目開發(fā)管理中，成本管理也是投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商共同關(guān)注的管控難點(diǎn)。成本管理需要關(guān)注三個(gè)難點(diǎn)：對(duì)賭協(xié)議、重要招標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控。簽署對(duì)賭協(xié)議，是控制項(xiàng)目成本的有效手段。投資端的對(duì)賭主要是針對(duì)五證取得時(shí)間、可售面積、去化率、銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)總成本等進(jìn)行對(duì)賭，開發(fā)商觸發(fā)對(duì)賭（或違約）條件后可按合同約定進(jìn)行處罰甚至是回購項(xiàng)目公司股權(quán)，而開發(fā)商是否觸發(fā)對(duì)賭條件則主要通過投后監(jiān)管進(jìn)行確認(rèn)。重要招標(biāo)則是對(duì)項(xiàng)目的重要工程的招標(biāo)流程合規(guī)合理性的監(jiān)督，包括總承包工程、公區(qū)精裝工程、園林工程、水電工程等，通過在合規(guī)的招標(biāo)流程中比選合格供應(yīng)商來控制成本。最后，還需要關(guān)注動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控，確保目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)算成本三本合一。

難點(diǎn)五：

未售物業(yè)貨值評(píng)估方法的確定。從項(xiàng)目進(jìn)場、監(jiān)管過程中一直到項(xiàng)目退場，會(huì)伴隨著一些未售物業(yè)（或抵押物）的貨值評(píng)估。這部分物業(yè)大多是滯銷物業(yè)，包括底商和車位，銷售速度滯后。在評(píng)估上，價(jià)格不可能參考?xì)v史售價(jià)，但如何評(píng)估這部分物業(yè)，需要投后駐場在投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商之間周旋，對(duì)物業(yè)價(jià)格達(dá)成一致，避免產(chǎn)生糾紛。